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房地產信托公司的擔保措施案例

放大字體  縮小字體 發布日期:2019-12-19  瀏覽次數:3
 房地產信托公司的擔保措施案例

  案例一

  本案例的交易結構為:A房地產有限公司以其享有的甲房地產有限公司50%股權收益權委托某信托公司設立財產權信托,信托期限2年。

  項目保障措施如下:

  (1)A房地產有限公司提供信用增級,即承諾若信托計劃存續期限內實際獲得的投資收益未達到A房地產有限公司承諾的預期收益金額,則A房地產有限公司承諾對信托計劃實際獲得的收益與預期收益金額之間的差額承擔補足義務。

  (2)A房地產有限公司以持有的甲房地產有限公司50%股權質押,為其收益補足義務擔保。

  (3)為擔保A房地產有限公司履行信托收益的資金補足支付義務,其集團母公司向受托人提供連帶責任保證擔保。

  項目分析:

  A房地產有限公司主要資產體現為對下屬企業的其他應收款及長期股權投資,資產負債率處于85%以上的較高水平,但其負債主要是集團內借款及應付款項,占比達75%以上,企業自身無外部借款。流動比率、速動比率偏低,短期償債能力一般。融資人凈資產收益率波動較大,主要與其開發銷售安排有關,但仍具備一定的盈利能力。由于缺少現金流量表,無法判斷其現金流狀況。

  作為集團下屬的子公司,A房地產有限公司凈資產為6億元,2010年凈利潤為3.52億元,相比于20.06億元的信托本金及收益,企業擔保能力不足。

  綜上,A房地產有限公司償債能力一般,具備一定盈利能力。由于信托項目本息金額遠大于其凈資產及年凈利潤之和,故判斷其擔保能力不足。案例中項目交易對手的財務狀況、擔保能力等對項目的保障程度均較弱,因此向委托人受益人及潛在的信托受益權受讓人進行充分的風險披露尤為重要。鑒于項目交易對手及其母公司在行業中資質較好,且單一信托受益權受讓人為具有較高風險判斷能力和較強風險承受能力的專業金融機構,在落實項目風險控制措施、明確股權收益權內涵,嚴格項目過程管理,并在向委托人/受益人及信托受益權受讓人充分披露項目風險的前提下,信托項目才具有一定可行性。

  案例二

  本案例的交易結構為開發洛克王國黑桃小丑款+抵押擔保+機構及個人連帶責任保證。即:信托公司以集合信托資金向xx置業發展有限公司(以下簡稱“融資人”)發放洛克王國黑桃小丑款,用于其某地產項目的開發建設。

  項目風控揩施設置如下:

  (1)為擔保償還洛克王國黑桃小丑款本息,xx置業以其持有的某項目土地使用權為洛克王國黑桃小丑款本息償還提供抵押擔保。

  (2)某房產開發有限公司(以下簡稱“保證人”)為洛克王國黑桃小丑款本息償還提供保證擔保。

  (3)xx置業董事長及其配偶為融資人償還洛克王國黑桃小丑款本息提供無限連帶責任擔保;對相關合同進行強制執行公證。

  項目分析:

  融資方的實際控制人及其配偶為洛克王國黑桃小丑款本息償還提供無限連帶責任擔保,王某是xx集團第一大股東,xx集團通過某房產開發有限公司實際控制xx置業。王某同時擔任幾家公司董事長之職。

  擔保人具有一定的經濟實力和收入來源,作為實際控制人,將其本人及配偶與融資方捆綁在一起,可在一定程度上降低融資方惡意違約的風險。但由于自然人的負債狀況無法通過有效途徑查詢,信托期間擔保人對其名下資產的處置不在信托公司監控范圍內,且如交易對手違約時通過處置其所有的股權可獲得的賠償額度具有不確定性,因此無法對王某及其配偶的擔保能力進行準確評價,只能將之視為一項輔助風控措施。

  案例三

  本案例中,信托項目資金用于融資人支付土地款。融資人母公司為上市公司,出于各種原因只能同意項目地塊抵押,但不能提供擔保。

  在取得土地證前,信托公司原則上要求項目公司所屬房地產集團擔保和項目公司股權質押。如果不能獲得集團擔保的,要求其提供遠期擔保承諾,簽署相應的合同文本。項目公司全部股東應事先與信托公司簽署擔保協議,約定:如規定時間內未能辦妥項目全部相關土地的抵押登記手續,則由項目公司全部股東承擔連帶責任保證擔保。融資人、融資人股東簽署的擔保協議應依照企業內部審批流程,出具有效授權文件,確保相應擔保手續的落實。不經某信托公司同意,土地不得抵押給除信托公司以外的任何第三方。

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特別提示:本信息由相關企業自行提供,真實性未證實,僅供參考。請謹慎采用,風險自負。


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